2018年07月08日住宅ローンや税金が払えないご相談、任意売却会社の営業トーク（東京都千代田区）

住宅ローンが払えない相談で、「今はまだ貯金から住宅ローンを払えているが今後払えそうもない」、「不動産会社に頼んで家を売りに出しているが売れずに住宅ローンだけ払っており貯金が無くなりそうで不安になる」、「任意売却会社に依頼しているが売れずに困っている」、「住宅ローンは払っているが税金の滞納で困っている」、「任意売却会社から住宅ローンの残債を月々1万円ずつ払えば良いと言われているが本当ですか？」、「任意売却しても今の家に住み続けられるって聞いたけど本当ですか？」、「任意売却したら借金が無くなるって聞いたけど本当ですか？」などのご相談が寄せられます。お悩みによって対処法が異なり、任意売却会社の営業トークなどもありますので惑わされないよう、分かりやすく順を追って丁寧に説明させて頂きます。

■今はまだ貯金を切り崩して住宅ローンを払えているが、今後払えそうもないという方
住宅ローンの支払いを停止して、早めにご相談ください。弁護士が必要な場合は無料でご紹介します。がお答えです。
このような方は、給料から住宅ローンが払えなくなり、貯金を切り崩して返済に充てている方が多いと思われます。貯金が底をついてから弁護士等に相談されるよりも、貯金がある状態で相談された方が、ご自身の希望と結び付けられる選択肢が広がり有利に事が運ぶケースが多々あります。
具体的に言えば、任意売却のご相談者で、半年前までは100万円あったが、貯金を切り崩して住宅ローンの返済に充てていたら貯金が50万円まで減ってしまった、と言うものです。これ以上住宅ローンを払っても、後半年で貯金が無くなる事が目に見えており、貯金が0円になってからだと何もできなくなる、という事で相談に来られた方がいらっしゃいます。その方は50万円の貯金を住宅ローンの返済に使わず、弁護士費用に充て借金を無くすことが出来ました。本当に0円だと生活することも大変ですので、ぎりぎりまで何とか返済しようというお気持ちも解りますが、やりすぎると返って後が大変になります。貯金がある状態でご相談下さい。少しでも貯金があった方が、後々大変な思いをしないで済みます。

■不動産会社に頼んで家を売りに出しているが売れずに住宅ローンだけ払っており貯金が無くなりそうで不安になる方
一定の期間で売却ができそうもなければ、住宅ローンの支払いを停止して、早めにご相談ください。弁護士が必要な場合は無料でご紹介します。がお答えです。
このような方は、不動産の相場価格よりも住宅ローンの残債を優先しているため、価格が高く売却ができないケースが多々あります。売出しをしてから、1ヶ月で内覧が1件も入らなければ売却価格が高くなりすぎなので、値段を下げるしかありません。但し、値段を下げる場合、住宅ローンの残債以下になるようであれば、通常の売却方法では売却できませんので、任意売却の方法を使うしかありません。時間だけが過ぎ、売れずに住宅ローンの支払いを続け、貯金を切り崩している様であれば、一旦売却を諦め、任意売却の検討に入って下さい。他社に売却依頼を出されている状態でも、任意売却のご相談に応じております。

■任意売却会社に依頼しているが任意売却できずに困っている
一定の期間が経っても任意売却が出来ない理由は、全ての債権者に同意が取れていないか、そもそも売却が難しい家なのか、どちらかに原因がある事が多い。がお答えです。

すべての債権者とは、住宅ローンの債権者はもちろんですが、税金の滞納により家を差し押さえした市役所も含みます。市役所との差し押さえ解除の交渉は一番難しく、相当な経験がないと差し押さえ解除の交渉は出来ません。当社に来られる前に頼んでいた会社が出来なかった差し押さえ解除の交渉をして、任意売却が上手く言ったケースもありますので、先ずは、ご相談下さい。
その他に、そもそも売却が難しい家とは、建蔽率や容積率が超過して建築基準法に違反している建造物や室内が散乱して物件の内覧ができない状態の家です。

■住宅ローンは払っているが税金の滞納で困っている
住宅ローンの支払いを停止して、税金を優先に支払って下さい。がお答えです。

住宅ローンを滞納すると頻繁に債権者から督促状や催促の電話がかかってくるので、支払いに応じてしまいますが、税金の滞納で市役所から頻繁に電話がかかってくることはあまり無いので、そのまま税金を払わずにいたため滞納している税金が膨れ上がり、家に差し押さえが入ってしまった、というケースが最近多いです。任意売却をする上で一番厄介な交渉は市役所との差し押さえ解除です。原則は、滞納している税金を全額支払わなければ差し押さえの解除に応じてもらえませんので、差し押さえ解除が出来ない場合は任意売却を断念せざる負えなく、競売になってしまいます。競売になっても、抵当権者が優先的に配当を受けるので、税金の支払いができなく残ってしまいます。自己破産しても税金は免責されませんので、残ってしまいます。住宅ローンは自己破産すれば無くなりますが、税金は完納するまで残ってしまいますので、税金を優先して払いましょう。

■任意売却会社から住宅ローンの残債を月々1万円ずつ払えば良いと言われているが本当ですか？
任意売却して、残った住宅ローンの残債を月々1万円ずつ支払う事はできないと思って下さい。がお答えです。住宅ローンを貸している債権者は、原則5年以内、長くても10年以内に完済をするように言ってきます。任意売却して住宅ローンの残債が少額であれば月々1万円ずつ支払う事は可能ですが、残債が数百万円に上る場合は、弁護士さんに相談して債務整理をするべきでしょう。月1万円ずつ払えば良いと言いてくる任意売却会社は、営業トークの可能性が高いです。営業マンは貴方の借金の返済をしませんので、言われることを鵜呑みにせず直接債権者に連絡して確認するか、弁護士を代理人に立て債権者に確認してもらうようにして下さい。後になって話が違ったなんてことがないように、うまい話には注意が必要です。

■任意売却しても今の家に住み続けられるって聞いたけど本当ですか？
任意売却の原則は家を高く売ることですので、基本的には住み続けることは出来ません。但し、債権者が同意すれば任意売却しても今の家に住み続けられる事ができます。が答えです。少し分かりづらいと思いますので、噛み砕いて説明させて頂きます。
債権者側がNOと言う場合
住み続けられるという事は、投資家に購入してもらわなければなりません。当然、投資家は相場の価格よりも安くなければ買いませんので、売却価格が下がってしまいます。すると債権者が黙っていません。あくまでも相場の価格で売れるから任意売却に同意しているのに、それ以下の価格であれば任意売却にせずに競売で良いわけです。任意売却は債権者側も物件の査定を行ったり、決済の立ち会い等をしますので時間と労力が掛かります。競売であれば東京地方裁判所に申立てをするだけで、物件の売却は終了しますので、あまり時間と労力は掛かりません。ですので、基本的に投資家に売却することは債権者側が嫌がります。
債権者側がYESと言う場合
投資家が市場価格に近い金額まで買い上げて購入する場合のみです。当社もお客さまの要望で、任意売却後も住み続けられるように投資家に高値で買ってもらっているケースもあります。但し、債権者側は競売価格と任意売却価格を比較しますので、競売価格になると絶対にYESと言ってくれませんので、ご自身の要望が任意売却で全て通るとは限りません。お客さまのご要望をお聞きした上で任意売却を進めましが、投資家の希望価格で債権者が応じない場合には、今の家に住み続ける事を諦めて高値で任意売却をするべきです。意固地になりご自身の主張だけ通しても、時間切れで競売になってしまうリスクが高まりますので、そこは臨機応変に対応しましょう。

■任意売却したら借金が無くなるって聞いたけど本当ですか？
任意売却したからと言って、住宅ローンを完済できなければ借金は無くなりません。が答えです。住宅ローンが払えなくなったので、銀行が担保を付けている家を売却したんだからと言って、借金まで帳消しになることはありません。債務整理して借金を終わらすか、借金を払い続けるか、選択は2つに1つです。任意売却した後に多額の借金が残ってしまったら、弁護士さんに相談して債務整理することをお勧め致します。弁護士費用を負担することで、借金が終わるからです。
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