2018年07月26日任意売却と競売の違い

住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合、2つの選択肢があります。
【選択肢１】裁判所を通じて強制的に売却が行われる「競売」
【選択肢２】金融機関等の債権者の同意を得ながら進行する「任意売却」

家を売るという面では同じですが、任意売却と競売には大きな違いが4つあります。
・金銭面　・引越し面　・精神面　・債務者との関係

結論を先に言うと「任意売却」を利用するのが絶対的に有利です。
競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

競売とは、金融機関が債務者から返済を受けらなくなった場合、債務者が所有する土地や建物などの不動産を裁判所の管理下で強制的に売却でき、その不動産売却代金から債務の支払いに当てる手続きの事をいいます。所有者の意思とは一切関係なく裁判所により強制的に執行されるので、売却する相手・時期・価格全てを裁判所が決めます。

任意売却の場合は、通常の不動産売買とほぼ同じなので、周辺の不動産物件の市場相場に近い金額で売却することができます。競売の場合では条件が異なり市場相場の5割～6割ほどで売却されることも少なくなく、そのため、債権者である金融機関も、少しでも高値で売却し融資した金額を回収できる可能性が高い任意売却に応じる場合が多く、任意売却は債務者・債権者双方にとってメリットがあります。

任意売却と競売の違い比較表

売却価格
競売の場合、市場価格より大幅に低い価格、約6割〜7割程度で売却される可能性が高い。
任意売却の場合は、市場価格に最も近い金額で売却できる可能性が高いので、競売に比べて売却した後の住宅ローンの残高が少なくなるため、今後の生活再建の見通しが立てやすくなります。

売却期間
任意売却と競売では、売却期間は殆ど変わらない。

退去時期
任意売却の場合は、債権者、購入者と退去時期について協議して進められます。
競売では、競落者の都合で退去を余儀なくされ、物件を明渡さない場合は、強制執行により退去を命じられます。

プライバシー
競売の場合、新聞・業界紙・インターネットなどに「競売物件」としてご自宅の情報や写真が掲載されます。殆どの方がアクセスすることなど一般生活の中でないと思いますが、ご近所の方に知られる可能性はありますので、精神的にストレスを感じます。不動産会社や競売で落札したい方は、マンションの住民の方へ質問をするケースもあります。
一方、任意売却は通常の不動産売却と同様の販売活動を行いますので、住宅ローンが払えない状況等は周囲に知られることがなく、普通の売却だと思われます。

残債務の相談
任意売却なら、売却後、残債務の返済方法について、債権者と交渉が可能です。
分割弁済協議という形で、生活に支障のない範囲内での返済が可能となります。
生活を脅かす返済ではなく、生活をしていく上で必要な経費を考慮、残った金額からいくらの返済をするか、を決めてます。競売に至った場合の残債務は一括請求となります。

諸費用の負担
任意売却は金融機関の了承のもとで行われ、売却代金から諸費用（仲介手数料、司法書士費用等、滞納している管理費や修繕積立金等）の支出が配分で認められます。
ですので、売却に掛かる費用を、別途支払う必要は一切ありません。
しかし競売の場合は、売却代金はすべて債務の返済に充てられ、債務者が資金を受け取ることはできません。

引越し代
競売の場合には、ご自宅の売却代金のすべてが返済に充てられます。
一方、任意売却の場合、諸費用の中に、引っ越し費用を認める金融機関もあり、債務者が資金を受け取るケースも多くあります。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

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