2018年08月07日任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、任意売却専門の不動産会社が債権者と債務者の間に入って双方調整し、債権者の合意を得て、売却しても住宅ローンの残債に届かず、住宅ローンを全額返済できなくても債権者が抵当権（担保権）を解除して、一般市場に流通させ高値で家を売却する方法です。

本来、債権者は担保権(抵当権等)の実行により住宅ローンの債権を回収することになりますが、競売による不動産の売却では現金化されるまでに期間・時間が長くかかってしまいます。また、市場価格より安くなるケースが多いです。任意売却は、競売による落札価格よりも多くの回収額が見込めるため、債権者がこれを勧めることも多いです。しかし、専門的な交渉になりますので、まずは今の状況を任意売却を専門とした不動産会社に相談することが、解決の第一歩です。

何らかの事情により住宅ローンを継続的に払えなくなると、自宅を売却することを考える方も多くいると思います。しかし、所有している不動産を売却する際は、不動産に設定された抵当権を外すために住宅ローンを全額返済する必要があります。（住宅ローンを完済している場合は問題ありません。）

完済した状態でないと住宅を売却できないのではなく、不動産物件の引き渡すまでに完済できていれば問題ありません。しかし、不動産売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合には不足分を自己資金から出す必要があります。また、不動産売却には数十万円から100万円程度の手数料などが発生することも考えておく必要があります。

滞納が続いてしまうと、住宅ローンを融資している金融機関は融資金額を回収するために裁判所を通じて強制的に債務者の土地や住宅などを売り、その売却代金で未回収の住宅ローン債権を補填する「競売」の手続きを行います。

競売の場合、物件の売り出し価格は市場価格よりも2～3割低い価格になることが多いと言われていますので、不動産が競売にかけられた場合は住宅ローンの残債がゼロになる可能性は少ないでしょう。

競売で安い金額で売却されることを避けるため、任意売却専門の不動産会社が債務者と債権者の間に入って調整し、なるべく両者に満足が得られる価格で不動産物件の売買を成立させるために「任意売却」を行います。

常の不動産売却では、売却時に住宅ローンの残債を一括で返済してしまうため、債権者である金融機関の同意が不要なので、交渉する必要はありません。しかし、不動産売却代金で住宅ローンの残債を全額払うことが出来ない任意売却の場合は、売却代金や返済する金額について、予め債権者の同意を得る必要があります。

また、不動産売却に必要な手数料や諸費用及び引越し費用等の交渉を行なう必要があり、これらの交渉には、予備交渉、本交渉、確定報告が必要となります。とても複雑な交渉となりますので債務者自身が行なう場合、かなりの専門知識や経験が必要となり現実的ではないでしょう。

任意売却会社によっては、依頼しても交渉は自分でするように言われる場合もあるようです。任意売却を依頼する場合、債権者との交渉は誰がやるのか？という点についてよく確認し選ぶようにしてください。
※明誠商事では、すべての交渉を当社が代理として行いますのでご安心ください。

不動産を売却する価格について、債権者である金融機関の同意が必要となります。また契約する際に保証人がついている場合も保証人の同意が必要です。金融機関や保証人の同意が得られない場合、任意売却を行うことはできません。

金融機関が法的手続きである「競売」を行い融資金額の回収を図る場合は、金融機関が裁判所に競売を申立てる事で、競売の手続きが進み強制的に不動産の売却が行われます。任意売却は、この競売手続きが完了するまでに終了させる必要があり、時間的な制限があります。任意売却が競売の入札日に間に合わない場合には、競売での強制売却が行われてしまいます。

このように、時間的な制約と専門的な知識やノウハウが必要な任意売却を行う場合、経験が浅い会社ですと、段取りの不手際、債権者である金融機関と交渉を行う能力の不足、買主様への説明スキルの不足など様々な危険性があり、結果的に任意売却が失敗してしまう可能性があります。任意売却は限られた時間の中で成立させる必要があるので、経験が豊富で処理能力が高い専門機関に依頼する必要があります。

任意売却は依頼する専門業者で決まる

任意売却は主に債権者との交渉事になります。なので、一般的な不動産業者では取り扱っていない場合が多いです。また、弁護士もあまり知識や経験がない場合が多いです。（弁護士が任意売却の交渉をするケースは稀で、仮にしても上目線で債権者と交渉するので、債権者と妥協点を見いだせず、まとまらないケースが多い）

任意売却は交渉事なので知識や経験がないと、上手く進まず任意売却を成功させることは出来ません。

明誠商事では、15年で500件以上の任意売却を成立させてきました。任意売却後に残ってしまった残債務についても、債務整理に強い弁護士とタッグを組んでおりますので、任意売却と同時に借金を解決することができます。

任意売却をして残った借金はどうなるか？

「任意売却すれば、残った借金については返済しなくて良い」
都合よくお考えの方も中にはいらっしゃいますが、それは大きな間違いです。
残債務については一括請求になります。しかし、それが出来るのであれば苦労はしません。

住宅ローンの残債が200万円程度であれば、毎月無理がない範囲で残債務の支払いされる方もいらっしゃいます。しかし、500万円以上の住宅ローンが残ってしまった場合は、個人再生もしくは自己破産の手続きをされて、借金を大幅に減額又はゼロにする方法を選択される事が賢明です。

それぞれの家庭環境にもよりますが、任意売却後は家賃を払って生活をされますので、住宅ローンの残債務と家賃の支払いを足した金額を支払わなければなりません。子供の教育資金など出費が多い方は、自己破産を選択される傾向にあります。

但し、自己破産をしたからといって生活に対して悪影響があるのかと言えば決してそうではないです。戸籍にも住民票にも記載されませんし、職場の人にも本人が言わなければ分かりません。唯一、官報という官公庁が出稿している公告に掲載されるくらいです。官報を見る方はごく一部の方で殆どの方は見ません。

自己破産は破産法という法律で守られている権利です。一度すべての借金をリセットし、また一からやり直せることができる機会を与えられております。誰かに迷惑をかけるわけでも無いので、お子さんがいらっしゃるご家庭は、今後の子供の教育費などで多額の費用が発生しますので、その事も踏まえて検討してみてください。もちろん、今後の返済の見通しが厳しいようであれば、ご自身の為に考えられてもよろしいかと思います。

当社では任意売却手数料の最大50％を返金し借金を終わらせます

当社の任意売却による最大のメリットは、売却代金から配分される不動産仲介手数料の最大50％をお客様に現金にてお渡ししている点です。（3,000万円で任意売却が成立したら正規手数料96万円から48万円を返金）この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。

しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

そこで当社は、任意売却の手数料から最大50％をお客さまに返金することで、弁護士費用の全部又は一部が払え借金を終わらすことが出来ます。

そうすることで借金がなくなり、生活が困窮することは無くなるでしょう。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。