2018年08月09日任意売却にかかる期間や期限はどれぐらい？
任意売却での販売開始は、一般的に債権者と販売価格の合意ができてからになります。
完了までの期間はケースバイケースなので一概に「どれぐらいで完了する」とは言い切れません。しかし、売れるまでが販売活動期間という事ではなく、任意売却ができる期間は最大６ヶ月間と決まっております。
この販売期間の決定権は債権者にあり、債権者が任意売却での売却が見込めないと判断すると、競売の手続きに着手する事になります。任意売却で購入者が見つかるまで、いつまでも待ってくれるような事ではありません。
住宅ローンの支払いを滞納して【６ヶ月】で競売にかけられてしまう場合が多いので、期間としては【６ヶ月】と言えます。
売却価格の設定が高い場合や、購入希望者と折り合いが付かない場合など、何らかの問題が発生した時は、この期間を超えることもあります。逆にスムーズに売却が進み、半年も経たずに完了するケースもあります。
不動産の売却は、通常の場合でも時間がかかるものです。さらに任意売却の場合は、債権者の同意が必要となり、債権者との交渉期間も考慮すると、６ヶ月という期間はあっという間に経過してしまいます。そのため、任意売却成功のポイントは【売却に向け早めに行動すること】です。
当社に任意売却のご依頼をいただいた場合でも、残念ながら100％売却が成立するわけではありません。中には任意売却が成立せずに競売になってしまうケースもあります。
任意売却が成立しない理由で一番多いのは「十分な販売期間が取れない場合」です。
競売が申し立てられてから売却活動を行う場合は任意売却ができる期限、つまりタイムリミットが決まっていることになります。その期間が短ければどうしても売却を成立させられる確率が下がってしまいます。
競売手続きが進行していても競売を取下げて任意売却をする事は可能ですが、債権者が競売を取下げする期日は、競売入札日の前日までと決まっている場合が多く、入札日を過ぎてしまうと競売の取り下げをせずに、任意売却に応じない可能性が高いです。債権者の中には、競売の開札日まで猶予して貰える場合もございますが、基本的には、競売の取下げは競売入札日の前日までとなります。
その他に、任意売却が成立しない理由には以下が挙げられます。
・債権者が売却価格に同意してくれない場合
・物件の状況等により買い手がつかない場合
上記に記載している以外の理由で、任意売却が成立しないケースはそれほど多くはありません。つまり、「十分な販売期間が確保できれば任意売却を成功させられる可能性は高い」と言えます。その為、任意売却は時間の制限がありますので、少しでも早い段階でご相談される事をお勧めします。
競売にかけられる時期・タイミング
競売とは、金融機関が債務者から返済を受けらなくなった場合、債務者が所有する土地や建物などの不動産を裁判所の管理下で強制的に売却でき、その不動産売却代金から債務の支払いに当てる手続きの事をいいます。所有者の意思とは一切関係なく裁判所により強制的に執行されるので、売却する相手・時期・価格全てを裁判所が決めます。
債権者がどのような時期・タイミングで競売にかけるかというと、任意売却で販売開始してから【約3ヶ月〜6ヶ月程度】経過した時期です。
任意売却の場合は、通常の不動産売買とほぼ同じなので、周辺の不動産物件の市場相場に近い金額で売却することができます。競売の場合では条件が異なり市場相場の5割～6割ほどで売却されることも少なくなく、そのため、債権者である金融機関も、少しでも高値で売却し融資した金額を回収できる可能性が高い任意売却に応じる場合が多いです。
但し、債権者は早期に住宅ローンの債権の回収を図るため、一刻も早い売却を望んでおります。その為、あまり売却活動に時間をかけ過ぎないよう注意が必要です。決められた期間内に売却できない場合は、債権者の意向により競売へ移行します。
債権者が競売を申し立てたとしても、裁判所のスケジュールで競売が進むので、すぐに入札が開始されるのではなく、競売の準備期間（約5ヶ月）は任意売却が可能です。
任意売却での引越時期・タイミングは？
任意売却の場合、売主は決済日（物件引渡し日）までに退去する必要があります。
決済日に関しては、買主様と相談して決めることができます。
しかし、競売になった場合、退去時期について交渉する余地は一切ありません。
競売での売却許可決定が裁判所から通知されると、法的に強い効力を持ちますので、期限は厳しく定められ、立ち退きは強制的に執行されることになります。
競売にかけられた住宅が落札され、落札者がその金額を納付すると、その手続きの完了を以って債務者は所有権を失うことになります。落札者はこの時点で引渡命令の申し立てが可能です。たとえ引越しの準備ができていないとしても、そのような事情は一切考慮される事はなく、最悪の場合、引越し先が決まらないまま退去を命じられる可能性もあります。但し、強制執行までにはここから若干の時間がかかるため、いつまで住めるかはその期間内ということになります。強制執行の手続きには2週間程度が必要です。執行後も、まずは明け渡しの催告が行われますが、これに1ヶ月程度時間を要します。引き渡し命令の強制執行にはここからさらに1ヶ月ほどかかるため、約2ヶ月程の猶予があります。
強制執行となれば出て行かざるを得ないため、この期間にできるだけ早く新しい住居を決め、引っ越しを済ませる必要があります。
任意売却を成功させるために何よりも必要なのは、信頼できる業者を選ぶこと
世の中には数多くの不動産会社が存在していますが、実はそれぞれの会社ごとに得意分野は異なります。土地売買が得意な会社もあれば賃貸が得意な会社、コンサルティングや管理業務が得意な会社など多種多様です。任意売却においても同じことで、依頼する場合は任意売却に詳しい専門の不動産会社に相談しなければ成功が期待できません。
専門的に任意売却を扱っている不動産会社は、一般的な不動産会社とは違って任意売却に必要となる知識や経験、債権者との交渉術に有利に働く条件を数多く備えています。任意売却を成功させる為には、まず何よりも債務者が住宅ローンを全額返済できない状態で、債権者が抵当権（担保権）を解除し、売却に同意してくれるかがカギとなります。豊富なノウハウを持つ専門の不動産会社が交渉を代行してくれれば、債権者との協議で具体的な売却価格や引越しの時期及び引越し費用に至るまで詳細な情報が分かります。また、任意売却に慣れている観点から交渉がスムーズに行くケースも少なくありません。専門知識の乏しい一般の不動産会社では債権者を納得させられるだけの交渉の術はなく、任意売却を成功させたという実績も少ないので失敗する可能性が高いです。
明誠商事では、実際の任意売却手続きだけでなく売却後の引っ越し先の提案や引っ越し費用などの交渉を最後までトータルにサポートさせて頂いております。任意売却後に残ってしまった住宅ローンも、債務整理が必要であれば優秀な弁護士を紹介します。これらは明誠商事が長年に渡って任意売却を成功させ、弁護士との信頼関係を築いたからこそ成せる事であり、一般の不動産会社ではそこまで任意売却の経験や弁護士との連携がないので難しいのが実情です。このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした様々な魅力があるため、任意売却する際は専門会社に依頼した方が良いと言えます。
早い段階で任意売却の決断を！
なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。
競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。
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