2018年08月19日住宅ローンが払えない場合、任意売却をどこに相談したら良いの？（東京都全域）

銀行、弁護士、任意売却会社？

給料の減収や病気、離婚で住宅ローンの返済が厳しくなった時の任意売却の相談先

■先ずはお取引されている銀行の窓口にリスケジュール（返済猶予）の相談をしましょう
住宅ローンの返済が滞る前に銀行の窓口に相談し、リスケジュール（返済猶予）の相談を行って下さい。リスケジュールと言うのは、毎月の住宅ローンの返済額を抑える方法です。具体的に言うと住宅ローンの金利のみを一定期間支払い、その後に元金と利息を支払っていくやり方です。
中小企業円滑法（モラトリアム法）という法律が施行されて、住宅ローン返済が難しくなった債務者（借手）に対して、金融機関は住宅ローンの返済条件を緩和するなどして、債務者が破綻しないようにする努力義務を課しましたが、この法律は2013年3月末で終了しました。但し、現在も金融機関の審査を経て、債務者の状況によりリスケジュールをして、住宅ローンの返済猶予が行われている金融機関もあります。1年間住宅ローンの金利のみ支払い、その後にまだ支払いが厳しいようであれば、さらにもう1年間金利のみを支払い続けることができるようになります。最長で2年間の返済猶予ができますが、現在は、金融機関の審査が厳しくなっています。返済猶予を受けた時の収入とその後の収入が増えているのであれば、金融機関の審査が通りやすいですが、収入が変わらない、逆に下がっている状態であれば審査が通らないケースが殆どですので、このような状態の時はリスケジュールにあまり期待しない方が良いでしょう。

・リスケジュール（返済猶予）の審査に落ちた時
銀行に収入証明等の必要書類を提出したが、リスケジュール（返済猶予）の審査に落ちてしまった場合は、今まで通りの住宅ローンの返済額を支払わなければなりません。支払いが苦しい場合は任意売却を検討しましょう。自宅に裁判所から差押え通知が届き、競売になってしまったら後戻りは出来なく、もっと貴方が苦しい思いをします。住宅ローンの借金の事なので、弁護士に相談したら良いのか？任意売却会社に相談したら良いのか？迷われると思いますので、次に具体的にお話します。

〈やってはならない、間違った対処法〉
住宅ローンの返済が厳しくなると、身内や他人からお金を借りたり、消費者金融等でキャッシングをしてしまう方が少なくありません。もう貯金も底を付き、毎月の返済が出来なくなってしまったが、どうしても家を守りたい、住み続けたい、というお気持は分かりますが、借金をして住宅ローンの返済にお金を回しても、そう長くは続きません。キャッシングで借りられる限度額が上限に達し、数ヶ月過ぎると、どこもお金を貸してくれない状態になってしまいます。消費者金融で借りたお金の利息は10～15％と現在の住宅ローン金利0.6～1％と比べるとものすごく高いので、月々1万円を消費者金融に返済しても元金は半分程しか減らず、返しても返しても借金が殆ど減らない状態になってしまいます。仕事をしても収入が思った以上に上がらない中、住宅ローン以外に消費者金融まで借りてしまっては、返済の目処も立ちません。最悪、自己破産をしなければならなくなってしまう恐れがあります。住宅ローンの返済が厳しいと思った段階で、弁護士等の専門家に必ず相談しましょう。

■住宅ローンを弁護士に相談、任意売却会社に相談、どちらに相談した方が良いの？
・住宅ローンの借金を弁護士に相談するか、任意売却会社に相談するかですが、各々役割分担があります。
① 弁護士は借金の整理はできるが、任意売却はできない
② 任意売却会社は任意売却はできるが、借金の整理はできない

ですので、弁護士と任意売却会社が協力すれば、任意売却と借金の整理の両方が同時にでき、借金を終わらすことも可能です。
◎任意売却を相談する際は、できるだけ弁護士と任意売却会社に同席してもらい、貴方の収入と住宅ローンの残債、今後の返済の見通しまで具体的な数字を出して検討する事で、ご自身の状況が把握でき、任意売却後に残債が残ったとしても安心して解決できるはずです。

■任意売却に関しての弁護士の働き
弁護士は債務整理のプロであり、長年の経験で貴方にあった債務整理の方法を教えてくれます。債務整理の方法は、任意整理・個人再生・自己破産・特定調停の4通りあります。
特定調停はご自身が簡易裁判所に出向いて、調停委員と相談し債権者とご自身が納得する返済方法で返済を継続的に行いますが、この方法は、数十万～数百万を消費者金融等でキャッシングを利用し返済が困難な場合に用いるやり方であり、数千万円ある住宅ローンの債務整理では、債権者が利息や遅延損害金の免除をしてくれない等、債権者の中には、必ずしも協力的でない対応をする金融機関もおりますので、多額の住宅ローンの債務整理には適しないと思います。住宅ローンの債務整理は必ず弁護士に依頼することをお勧めします。利息や遅延損害金のカット（任意整理）、元金を5分の1まで減額（個人再生）、借金をゼロにする（自己破産）手続きを行ってもらえますので、貴方の借金を確実に終わらせることができます。
住宅ローンの債務整理を弁護士に依頼する場合は、任意整理・個人再生・自己破産の3通りになりますが、住宅ローンの残債によって債務整理の方法が変わってきますので、ひとつの目安にして下さい。
・住宅ローンの残債が200万円以下又は5年以内に返せる場合は任意整理
・住宅ローンの残債が500万円以下又は5年以内に返せる場合は個人再生
・住宅ローンの残債が500万円以上又は5年以内に返せない場合は自己破産

任意整理は、金利及び遅延損害金を原則カットしてもらい、元金のみを5年以内に返すやり方です。任意売却後の住宅ローンの元金を5年以内で返せる場合はこの方法がお勧めです。
個人再生は、金利及び遅延損害金を全額カットしてもらった上で、元金も5分の1（最低100万円）まで減額して原則3年（5年間まで延長可）で返済を終えるやり方です。例えば任意売却後に住宅ローンの残債が500万円残ってしまった場合、5分の1の100万円まで元金が圧縮でき、100万円÷36回払いで月々3万円弱を3年間払えば借金が無くなります。この方法は、自己破産しなくても元金が5分の1まで圧縮できるので、住宅ローンに困られている方にとっては画期的ですのでお勧めします。但し、この方法を使える方の条件があります。長期的に収入の見込みがある方が対象ですので、自営業の方やアルバイト等の方はこの方法が使えない場合があります。また、メリットが大きい分、弁護士費用や高くなり、再生委員の費用等も発生しますので、個人再生を行う場合は80～100万円程度の費用を見ていた方が良いでしょう。
○メリット・・・元金が5分の1まで圧縮できるので、返済が楽になります。
☓デメリット・・・長期的に安定した収入が有る方が対象、収入が不安定だとこの方法は使えません。弁護士費用等が高くなる。

自己破産は、全ての借金（税金を除く）をゼロにできる方法です。任意売却後の残債が500万円以上あり返済が困難な方にとってはこの方法をお勧めします。

但し、任意売却前の自己破産手続きにはご注意ください！

【注意ポイント1】
自己破産の手続を行う場合、申立てをした人は一定の金額（最低20万円～50万円）を裁判所に支払わなければなりません。これを「予納金」といいます。破産手続にはさまざまな費用がかかり、これらを支払うための費用として充てられるのが予納金です。
自己破産や任意売却を検討している人にとってこの予納金は大きな負担になります。予納金の他にも弁護士費用や収入印紙代（1,500円）、予納郵券代（3,000～15,000円程）なども必要になるため、自己破産を先に行い、その後に任意売却を行うと、負担すべき金額が大きくなってしまいます。

【注意ポイント2】
自己破産を先に申請してしまうと、後から任意売却を行うことが難しくなる場合があります。
不動産を所有している段階で自己破産手続きを行うと、裁判所から破産管財人が選任され、破産管財人の意思で任意売却を行うか、競売による売却を行うか、あくまでも任意売却を行う決定権者は債務者ではなく、破産管財人になってしまいますので、債務者が任意売却をしたいと言っても、破産管財人が同意しなければ出来ません。
尚、自己破産手続きの開始決定がされた段階で、20万円以上の換価可能な資産は売却され、自由に処分する権利がなくなってしまいます。

任意売却をしてから自己破産をするメリット

【メリット1】自己破産しなくても借金が解決する場合がある
任意売却のメリットは競売より高く不動産を売却できることです。競売では市場相場の7割程度でしか不動産を売却できないので、競売と任意売却では数百万円単位の違いが発生することがあります。より多くのお金を受け取ることで、その分返済に当てることができるので、住宅ローンの残債を最大限に減らす、または、完済させることが可能になります。ですので、任意売却を利用すると自己破産しなくても良い場合があります。

【メリット2】手続きの手間と費用を軽減できる
任意売却をすると自己破産手続きが簡便な同時廃止手続きとなる場合が多いです。自己破産手続きをする前に20万円を超える財産を処分した場合、「破産財団をもって破産手続の費用を支弁するのに不足する」との理由で、破産管財人が付かないまま破産を終結する事ができる可能性があります。裁判所が同時廃止か管財事件かを判断しますので、必ず同時廃止が出来ますとは言えませんが、不動産を所有したまま自己破産の手続きをすると、殆どが管財事件となり、破産財団への管財費用（最低20万円）や手間も期間も大幅に伸びることがあります。
上記で述べたように、予納金として最低でも20万円の費用を用意する必要もあります。
しかし不動産を任意売却していれば、それ以外に一定の財産（20万円以下）がなければ自己破産手続きは簡便な同時廃止手続きになる場合が多く、この場合には手続きに手間も費用も殆どかかりません。また、20万円の予納金も不要になります。弁護士費用も低くなることが多いです。ですので、任意売却を先に行った方が、手続きにかかる手間も費用も軽減できるメリットがあります。

【メリット3】先に任意売却すると引越し代の負担を交渉することも可能
任意売却の場合、あくまで債権者の善意で、かつ交渉次第ではありますが、10～20万円の引越し代を支給して貰える場合があります。一方、競売の場合は、期日までに強制的に立ち退きが請求されるだけで、引越し代の援助などは一切ありません。

当社では任意売却手数料の最大50％を返金し借金を終わらせます

当社の任意売却による最大のメリットは、売却代金から配分される不動産仲介手数料の最大50％をお客様に現金にてお渡ししている点です。（3,000万円で任意売却が成立したら正規手数料96万円から48万円を返金）この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。
しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。
そこで当社は、任意売却の手数料から最大50％をお客さまに返金することで、弁護士費用の全部又は一部が払え借金を終わらすことが出来ます。
そうすることで借金がなくなり、生活が困窮することは無くなるでしょう。

「自己破産前に任意売却すると免責されない」はウソ！ご注意ください！

自己破産前に任意売却すると、自己破産における免責が受けられなくなると考えている人が多くいらっしゃるようです。

自己破産では、すべての債権者を平等に扱わないといけないという原則があります。この原則により、自己破産する場合には特定の債権者にだけ借金返済することが許されず、一部の債権者に対する支払いがあった場合には「偏頗弁済」があったと見なされ、免責が受けられなくなってしまう場合があります。

しかし任意売却では、住宅ローン債権者という「特定の債権者」にだけ不動産売却による多額の支払いをします。これが上記の偏頗弁済に該当して、自己破産免責が受けられなくなるのではないかと考えられているようです。

実際は、任意売却をしたことが偏頗弁済に該当することはありません。
これによって自己破産の免責が受けられなくなることもありません。

任意売却する場合、住宅には抵当権がついているので、任意売却をしなくても競売にかかって不動産の売却代金は抵当権者に支払われることになります。
任意売却してもしなくても売却代金は住宅ローン債権者に支払われるという結論に変わりないのです。したがって、任意売却したからといってその他の債権者に不利益をもたらすことはなく、あえて住宅ローン債権者にだけ弁済をしたという偏頗弁済にはなりません。

任意売却をしたからといって自己破産の免責が受けられなくなることはないので、ご安心ください。

また、自己破産をしても住民票や戸籍にも記載されない為、ご本人が言わなければ周りの方に周知されることはありませんので、プライバシーが守られます。

■任意売却会社の働き
ご依頼いただいた任意売却の案件を処理する場合、最も重要なことは時間です。任意売却は債権者との合意の基で行われますが、時間の制限があります。住宅ローンを滞納してから3～6ヶ月程で債権者が期限の利益を喪失して任意売却が始まり、原則最大6ヶ月間（競売の場合は入札日の前日まで）で任意売却を終了しなければなりません。ですので、時間が最も重要です。この6ヶ月の期間内に債権者と販売価格や売却した時の配分金額、債務者へ支払う引越し費用等、決済予定日に至るまで交渉を行っていきます。ですので、住宅ローンが払えない、と思ったら、迷わず任意売却の相談をして下さい。当社は弁護士と一緒に貴方の悩みを伺い、最善の方法をご提示致します。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。
競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。

明誠商事では、実際の任意売却手続きだけでなく売却後の引っ越し先の提案や引っ越し費用などの交渉を最後までトータルにサポートさせて頂いております。任意売却後に残ってしまった住宅ローンも、債務整理が必要であれば優秀な弁護士を紹介します。これらは明誠商事が長年に渡って任意売却を成功させ、弁護士との信頼関係を築いたからこそ成せる事であり、一般の不動産会社ではそこまで任意売却の経験や弁護士との連携がないので難しいのが実情です。このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした様々な対応が可能です。

できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

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