2018年08月20日任意売却すべきか。自己破産すべきか。について

住宅ローンを滞納して返済ができなくなってしまった場合、「任意売却か？自己破産か？」どちらをするべきか悩まれる方がいます。返済が難しくなってしまった時点で、これを判断する意味はありません。「任意売却か？自己破産か？」については、対応するその順番が重要になります。

弊社へご相談頂く方の中で、弁護士や別の不動産会社に相談したところ「自己破産しかない。」と言われた。というご相談を受けます。しかし、最初から自己破産しか選択肢がない。という訳でもありません。

競売となってしまう前に【①任意売却→②弁護士相談→③自己破産】といった順を追って進んだ方が、結果的に残債がゼロになったり、借金を大幅に減額することが可能です。

あまり多いケースでは有りませんが、不動産価値によっては【①任意売却】で全ての住宅ローンを完済できるかもしれません。

もちろん、任意売却をしても住宅ローン残債を全て完済出来るとは限りません。残ってしまった残債に関しては、支払いの義務が生じます。とはいえ、毎月たくさんの返済金額は困難だと思いますので、弁護士が債権者と交渉をし、毎月無理のない範囲で住宅ローンの残債を返していく方法もございます。ひとつの目安は、住宅ローンの残債を5年以内で返せる場合は、自己破産をしないやり方で住宅ローンを終わらせることが出来ますが、5～10年以上返済に時間を要する場合は、個人再生か自己破産の手続きで住宅ローンの借金を終わらせましょう。

任意売却後に多額の住宅ローン残債が残り、返済が困難な場合は自己破産（債務整理）を選択する必要があります。その時も、弁護士に相談をする必要があります。無理な返済を続けてもメリットは殆どありません。ご自身が苦しくなるだけです。一日でも早く借金を終わらして、借金がない新しい生活を始めましょう。

明誠商事では、15年で500件以上の任意売却を成立させてきました。任意売却後に残ってしまった残債務についても、債務整理に強い弁護士とタッグを組んでおりますので、任意売却と同時に借金を解決することができます。

任意売却前の自己破産手続きにはご注意ください！

【注意ポイント1】

自己破産の手続を行う場合、申立てをした人は一定の金額（最低20万円～50万円）を裁判所に支払わなければなりません。これを「予納金」といいます。破産手続にはさまざまな費用がかかり、これらを支払うための費用として充てられるのが予納金です。

自己破産や任意売却を検討している人にとってこの予納金は大きな負担になります。予納金の他にも弁護士費用や収入印紙代（1,500円）、予納郵券代（3,000～15,000円程）なども必要になるため、自己破産を先に行い、その後に任意売却を行うと、負担すべき金額が大きくなってしまいます。

【注意ポイント2】

自己破産を先に申請してしまうと、後から任意売却を行うことが難しくなる場合があります。

不動産を所有している段階で自己破産手続きを行うと、裁判所から破産管財人が選任され、破産管財人の意思で任意売却を行うか、競売による売却を行うか、あくまでも任意売却を行う決定権者は債務者ではなく、破産管財人になってしまいますので、債務者が任意売却をしたいと言っても、破産管財人が同意しなければ出来ません。

尚、自己破産手続きの開始決定がされた段階で、20万円以上の換価可能な資産は売却され、自由に処分する権利がなくなってしまいます。

任意売却をしてから自己破産をするメリット

【メリット1】自己破産しなくても借金が解決する場合がある

任意売却のメリットは競売より高く不動産を売却できることです。競売では市場相場の7割程度でしか不動産を売却できないので、競売と任意売却では数百万円単位の違いが発生することがあります。より多くのお金を受け取ることで、その分返済に当てることができるので、住宅ローンの残債を最大限に減らす、または、完済させることが可能になります。ですので、任意売却を利用すると自己破産しなくても良い場合があります。

【メリット2】手続きの手間と費用を軽減できる

任意売却をすると自己破産手続きが簡便な同時廃止手続きとなる場合が多いです。自己破産手続きをする前に20万円を超える財産を処分した場合、「破産財団をもって破産手続の費用を支弁するのに不足する」との理由で、破産管財人が付かないまま破産を終結する事ができる可能性があります。裁判所が同時廃止か管財事件かを判断しますので、必ず同時廃止が出来ますとは言えませんが、不動産を所有したまま自己破産の手続きをすると、殆どが管財事件となり、破産財団への管財費用（最低20万円）や手間も期間も大幅に伸びることがあります。

上記で述べたように、予納金として最低でも20万円の費用を用意する必要もあります。

しかし不動産を任意売却していれば、それ以外に一定の財産（20万円以下）がなければ自己破産手続きは簡便な同時廃止手続きになる場合が多く、この場合には手続きに手間も費用も殆どかかりません。また、20万円の予納金も不要になります。弁護士費用も低くなることが多いです。ですので、任意売却を先に行った方が、手続きにかかる手間も費用も軽減できるメリットがあります。

【メリット3】先に任意売却すると引越し代の負担を交渉することも可能

任意売却の場合、あくまで債権者の善意で、かつ交渉次第ではありますが、10～20万円の引越し代を支給して貰える場合があります。一方、競売の場合は、期日までに強制的に立ち退きが請求されるだけで、引越し代の援助などは一切ありません。

当社では任意売却手数料の最大50％を返金し借金を終わらせます

当社の任意売却による最大のメリットは、売却代金から配分される不動産仲介手数料の最大50％をお客様に現金にてお渡ししている点です。（3,000万円で任意売却が成立したら正規手数料96万円から48万円を返金）この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。

しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

そこで当社は、任意売却の手数料から最大50％をお客さまに返金することで、弁護士費用の全部又は一部が払え借金を終わらすことが出来ます。

そうすることで借金がなくなり、生活が困窮することは無くなるでしょう。

「自己破産前に任意売却すると免責されない」はウソ！ご注意ください！

自己破産前に任意売却すると、自己破産における免責が受けられなくなると考えている人が多くいらっしゃるようです。

自己破産では、すべての債権者を平等に扱わないといけないという原則があります。この原則により、自己破産する場合には特定の債権者にだけ借金返済することが許されず、一部の債権者に対する支払いがあった場合には「偏頗弁済」があったと見なされ、免責が受けられなくなってしまう場合があります。

しかし任意売却では、住宅ローン債権者という「特定の債権者」にだけ不動産売却による多額の支払いをします。これが上記の偏頗弁済に該当して、自己破産免責が受けられなくなるのではないかと考えられているようです。

実際は、任意売却をしたことが偏頗弁済に該当することはありません。

これによって自己破産の免責が受けられなくなることもありません。

任意売却する場合、住宅には抵当権がついているので、任意売却をしなくても競売にかかって不動産の売却代金は抵当権者に支払われることになります。

任意売却してもしなくても売却代金は住宅ローン債権者に支払われるという結論に変わりないのです。したがって、任意売却したからといってその他の債権者に不利益をもたらすことはなく、あえて住宅ローン債権者にだけ弁済をしたという偏頗弁済にはなりません。

任意売却をしたからといって自己破産の免責が受けられなくなることはないので、ご安心ください。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。

明誠商事では、実際の任意売却手続きだけでなく売却後の引っ越し先の提案や引っ越し費用などの交渉を最後までトータルにサポートさせて頂いております。任意売却後に残ってしまった住宅ローンも、債務整理が必要であれば優秀な弁護士を紹介します。これらは明誠商事が長年に渡って任意売却を成功させ、弁護士との信頼関係を築いたからこそ成せる事であり、一般の不動産会社ではそこまで任意売却の経験や弁護士との連携がないので難しいのが実情です。このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした様々な対応が可能です。

できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。