2018年09月19日任意売却で売却できなかった場合はどうなるの？

任意売却では、そもそも関係者の承諾が得られずに、任意売却の選択肢が取れなかったり、また任意売却を進めたとしても、売却できなかったりする可能性もあります。では結果的に、任意売却できなかった場合、その後はどうなるのでしょうか？

任意売却ができない場合とは？

主に発生する場合としては、以下が挙げられます。
よくあるケースは下線の項目です。

・競売の手続きが進み、任意売却できる期間に猶予がない場合（時間的に不可能な場合）
・債権者が競売しか認めない場合
・債権者との信頼関係が破綻して、債権者が任意売却を認めない場合
・連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない場合
・所有者・連帯保証人等の本人確認ができない場合・連絡が取れない場合
・連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合
・税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が過大で控除経費として認められない場合
・再建築不可の条件下に在る不動産の場合（売却の可能性はあり）
・一部抵当権者・差押債権者が解除金額に納得しない場合

任意売却で売却できなかった場合はどうなるの？

「任意売却をしようにも、もし売れなかったらどうなるのでしょうか？」
このような心配をされる方が、意外と多くいらっしゃいます。売れるか売れないかは、ほとんどが価格の問題です。相場より高ければ売れませんし、安ければ売れます。「安くても、欲しいと思う人がいなかったら？」と心配される方がいらっしゃいますが、相場より安ければ、業者が放っておきません。

しかし、債権者や売主が高価格帯での売却にこだわったり、物件に特殊な条件があるなどして、任意売却が困難な場合はあります。もし販売期間中に任意売却が成立しなければ、債権者は担保不動産競売の申立を行うことになります。

住宅ローン返済の滞納が続くと債権者が金融機関から保証会社に移ります。この時点で一括返済できない場合、債権者である保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。

この時点で保証会社と話し合い、任意売却を進めていくことになります。しかし、保証会社は競売の申し立てをやめるわけではありません。

保証会社は『売却ができれば抵当権の抹消に応じるけど、できなかったら競売にする』というスタンスです。ですから任意売却で販売できなければ、競売にかかることになります。

とはいえ、保証会社も競売をできるだけ避けたいのが本音です。なぜなら、競売にかけられればそれだけ売却価格が落ち込んで、回収できる資金が減ってしまうからです。

不動産競売では、不動産鑑定士が評価した金額から３０～５０％割引した金額が「売却基準価格」となり、さらにその２０％を引いた金額が「最低買受価格」になります。もしそれでも入札がなければ「特別売却」となり、最低買受価格での購入希望者を募ります。そして、それでもやはり購入希望者が現れなければ、さらに売却基準価格を下げて同様のプロセスを実行します。

そのようにして、競売を３度まで行うことができます。しかし、それでも最後まで売却できなかった場合、債権者は売却を断念せざるを得ません。また、債務者（所有者）はその所有権を放棄することはできず、固定資産税はずっとかかってくることになります。もちろん、その物件に債務者が居住中であれば、ずっと住み続けられることになります。

最後は競売

保証会社などの債権者も回収のプロなので、自分たちが損をするような選択は行いません。したがって丁寧な交渉と、適切な販売価格を設定すれば、ほぼ応じてくれます。

しかし、どのような理由であれ任意売却によって不動産の売却ができなかった場合は残念ながら競売になってしまいます。競売になってしまうと不動産仲介や任意売却の専門家ではどうすることもできません。

弁護士などの案件になってくるので、そちらへ相談されることをお勧めします。しかし、早めに相談すればほとんどのケースで競売を避けることができます。その証拠に年々競売の件数は減っています。比例して任意売却の件数が増えています。

任意売却に精通した不動産仲介業者に相談すれば、ほぼ確実に売却が可能になります。もしあなたが住宅ローンのことで悩んでいるのであれば一度専門家に相談してみることをお勧めします。

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このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした対応が明誠商事の強みです。

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早い段階で任意売却の決断を！

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競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。