2018年07月05日任意売却の価格・条件は誰が決める？（東京都千代田区）

所有者・債務者が住宅ローンを全額弁済できない場合は、全て債権者主導のもと任意売却の価格や条件が決定すると考えて下さい。

その理由は、債権者に住宅ローンが全額返済できないとなると債権者は大きな損をしてしまいますので、売却金額が適正な価格か、引越し費用等も適正な金額かなど、債権者は慎重に判断せざる負えなくなるからです。

悪徳業者に注意！などと不安を煽る任意売却会社がおりますが、そもそも任意売却会社に価格や条件等の決定権がないので、そう言っている会社は任意売却の知識が乏しく任意売却を経験したことが無いのではないかと疑ってしまいます。任意売却の価格に対しての査定は、任意売却会社が室内や周辺環境等の写真及び周辺の取引事例等を債権者に送ります。債権者は任意売却会社の査定とは別に不動産鑑定会社に査定を依頼しますので、二重のチェックを経て任意売却の価格が決定する仕組みになっております。
ですので、任意売却の価格を業者が決定することは不可能ですので、安易に不安を煽る会社には注意して下さい。

しかし、任意売却の価格に関しては注意が必要です。
なぜなら、任意売却の活動ができる期間が限られているからです。住宅金融支援機構は6ヶ月の任意売却できる期間を設けておりますが、三菱UFJ銀行やみずほ銀行、その他の金融機関は3ヶ月しか任意売却できる期間を設けていない場合が多いです。債権者は任意売却ができる期間が過ぎてしまうと有無を言わさず強制競売の手続きに移行します。ですので、任意売却できる期間に売らないと強制競売になり、任意売却の価格以上に値段が下がってしまい、損をしてしまう恐れがありますので、注意が必要です。

一般的な不動産売却であれば、家の壊れている箇所を修復したり、壁紙など一部を張替えて室内を綺麗に見せて販売する方が、販売期間が短く、しかも高く売却できる可能性もありますが、任意売却ではそのようなリホーム費用の工面が出来ませんので、一般的な不動産売却価格よりも安くなってしまう場合があります。
但し、競売のような安い価格にはなりませんので、ご安心下さい。任意売却の売却価格は、債権者の同意が絶対に必要ですので、裏を返せば、任意売却の物件は安くなりすぎたりはしませんので、あまり価格に固執して、任意売却が出来るチャンスを失うのは不本意だと思いますので、債権者から提示された金額で販売を開始しましょう。

また、任意売却で家を売却した場合、売主が瑕疵担保責任を負いません。瑕疵担保責任とは、簡単に言うと水回りの給排水の故障や、給湯器の不具合等、目に見えない物を瑕疵と言い、担保とは保全するという意味ですので、物件引渡し後に何らかの理由で、水回り等の故障や不具合が発生した場合は、物件の引渡しから2年以内（中古住宅の場合は2年間、新築の場合は10年間）に限り、売主が責任を負い、修理や交換をしなければならない事です。当社で任意売却をされる方には、瑕疵担保責任を免責と言って、任意売却後に何らかの不具合が発生しても、瑕疵担保の責任を負わないように売買契約書の特約条項や重要事項説明書の記載事項に明記して買主に説明し承諾していただきますので、ご安心下さい。

任意売却の条件の一つとして、債務者の引越し費用の控除がありますが、引越し費用の金額は債権者によって異なり、債務者自身の生活状況も考慮されます。債権者は独自の判断で引越し費用を控除するかを決定しますので、債権者の判断で引越し費用を控除しない場合もあり、絶対に引越し費用が貰えるとは限りません。債務者が自己破産を予定しており、弁護士さんが代理人として介入している場合は、債務者の生活状況を考慮して引越し費用が捻出される場合がありますが、自己破産をする予定はなく、普通に生活ができる方は引越し費用が出ない可能性があります。
結論、任意売却の価格や条件は債権者が決定します。

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