事例5 差し押さえ後の任意売却 PART1（埼玉県在住 K.Nさん 40歳 男性）

ご相談内容

K.Aさんは、１７年前に母親と共同で銀行から連帯債務という形で借入の契約をし、一戸建てを共有持分で購入した後、母親と二人で生活されていました。数年前に母親が亡くなり、家の母親名義の持分を相続人のK.Aさんに相続登記をし移転しました。

その後、K.Aさんの会社の業績が悪化し、会社にリストラされてしまった為、無収入になり貯金を切り崩して住宅ローンの返済に充てていたが、支払が出来なくなってしまい、インターネットで明誠商事を知って相談に来られました。

K.Aさんの自宅を調べた結果、土地の測量図がなく、隣地との境界の確定がされていない物件で、容積率もオーバー（違法建築）していたので、売りに出しても銀行の評価が出ない為、現金で購入される方が現れないと売れない物件でした。

その後、いろいろと相談を受けている中で、K.Aさんに妹さんがいることがわかり、妹さんは母親が亡くなった事は知っていたが、母親がK.Aさんの家の住宅ローンの連帯債務という住宅ローンの借金があることが分からなく母親が亡くなった時に家庭裁判所に限定承認の手続きを行わなかったとのことで、母親の連帯債務としての借金が８００万円ある事に気づき、その負債を相続人である妹さんも負わなければならなくなってしまいました。

妹さんは、１０年前に結婚し嫁いでいて、今は専業主婦ですので８００万円というお金は持っていなく、どうすればいいかわからない状態で悩んでいました。

（補足）限定承認とは、相続人が遺産を相続する時に被相続人（亡くなった人）のマイナス財産（借金）とプラス財産（貯蓄や不動産など）がどれだけあるかわからない場合に用いる有効な方法です。仮に、マイナス財産がプラス財産を上まっていたとしても（債務超過）、負債を相続しなくてもすみますので安心です。（相続放棄に似ています。）但し、相続人であることを知った日から３ヶ月以内に相続人全員が共同して家庭裁判所で限定承認の手続きが必要になりますので注意して下さい。

債権者	住宅ローンの残債
住宅金融支援機構	金８００万円 （母親の連帯債務がある）
みずほ信用保証	金１６００万円
合計	金２４００万円

解決への道のリ

K.Aさんの家の物件の評価にすごく時間がかかり、金融機関の交渉と同時に、K.Aさん宅と隣接している３件のお宅と土地の境界の話し合いをし、互いの土地の境界を確定しました。K.Aさんの物件は違法建築であり、土地の境界も定かでなかった為、宅地建物取引業者を管轄している東京都庁に売却にあたっての注意事項を確認し、売買契約書の特約条項に都庁から指摘された内容を全て記載しました。

販売活動を続けたが、なかなか買手がつかなく６ヶ月が経過した後、しびれをきらした債権者さんが競売の申立てを行いました。競売の入札が先か、任意売却が先かで焦っていましたが、現金で購入してもいいという買主さんが現れ、しかも１５５０万円という高値で任意売却に成功しました。

当相談センターが関わった結果/dt>

母親の連帯債務である８００万円が完済できたので、妹さんは、この任意売却で母親の残した借金を背負わなくても良くなり、不安が解消されました。K.Aさんも債権者から３０万円の引越し費用を捻出してもらい、明誠商事からも再出発応援資金が入ったので、安心されていました。

相続に関して知識がなく、妹に迷惑をかけるんではないかと悩んでいたが、母親の借金が無くなり安心しました。明誠商事の飛田さんは相続診断士の資格もお持ちで、相続に関しても相談に乗って頂いて助かりました。債権者さんと調整をとって頂き、引越し費用まで出していただいたので助かりました。ありがとうございます。

今回は、正直、物件の瑕疵もあり、相続問題もあり、競売もあったので大変でした。任意売却で話がまとまってよかったと思います。債権者さんも物件に重大な瑕疵があったので、競売での見積額よりも任意売却での売却金額が遥かに上回っていたと推測できるので多く資金を回収できてよかったと思います。結果としてお客様と債権者さんに利益を生み出し、難しい任意売却ではありましたが任意売却をやらせて頂いて自分にも勉強になりました。ありがとうございます